新築分譲マンションをはじめとする不動産・地域密着型サービスのプロモーションにおいても急成長を遂げているフィード広告の運用について、株式会社プライムクロス アドマネジメント本部 メディア・コンサルティング部 コンサルティング課 リーダー 岸木様、山田様にお話を伺いました。（以下、敬称略）

岸木：　プライムクロスは、不動産業界に特化したWEBマーケティングを10年以上手掛けています。私たちはその中でも広告運用を担当しています。担当させていただく案件の多くは、首都圏や関西圏で展開される新築分譲マンションのプロモーションです。

新築分譲マンションの購買層は、約8割が物件の所在地や沿線上などにお住まいの方になりますので、エリアを重視したプロモーション展開にノウハウがあります。リスティング広告はもちろんジオターゲティング・リアルタイム配信タイプの広告媒体も活用しますし、路線図にもやたら詳しいです（笑）。そうした強みを活かして、スポーツジムや学校といった地域密着型の業態での案件にも注力しています。

山田：　フィード広告は、当社の取り扱い媒体の中でも急激に成長しているプロダクトであり、非常に注力している領域です。

基本的には当社のメディアプランニングスタイルは、新築分譲マンションであれば、その物件の所在エリアや特徴とターゲットユーザーに合わせて、1物件ごとに媒体選定や予算配分を細かくチューニングしています。なぜならターゲットユーザーは「最寄り駅」や「行政区」を軸にしたり、「間取り」や「利便性」を軸にして複数のディベロッパーの物件を比較検討しているからです。

ですが、マンションブランドを持ち、複数物件を同時展開しているクライアントは、最初に見てもらった物件が刺さらなくても、同じ自社ブランドの他物件を検討してもらいたい訳です。そして、ユーザーサイドとしても、「条件面が折り合わないけど、このマンションブランドは素敵だな」と感じられたら、そこから「同じブランド」という軸で検討を始めるケースは結構あります。
そこを結び付けるのに、最も効果を発揮してくれるのがフィード広告で、急激に伸びている理由です。

岸木：　新築分譲マンションの場合、クライアント一社が同じ時期に販売告知しているのは大体20～40物件です。ですのでフィードのリストに含まれる商品アイテム数は20～40ですね。
フィード広告はアイテム数が千単位、万単位でないと望む効果が得られないのではないかと懸念される場合もございますが、弊社では目安として、10アイテム以上あればフィード広告できちんと望む効果が期待できると考えております。アイテム数が少なくても、データフィードの最適化などによってクライアントの目標達成に貢献できるので、おすすめしています。

岸木：　dfplus.ioを導入する前は、1～2人"詳しい人"がフィード広告を運用している状態でした。フィード広告を実施しているクライアントもまだ少なく、先述の通り20アイテムくらいですので、フィード作成も更新も手作業で行っていました。

それが最近になって、フィード広告を実施するクライアントが増えてきたのです。しかも、各クライアントごとに複数のフィード広告媒体を活用するのが当たり前になってきました。たとえば Criteo、Facebook、Google動的ディスプレイの3媒体に出稿すると、3フィードを管理しなければなりません。このように管理フィード数が増えたことに加え、更新頻度が高いケースや、物件数が多いケースなども出てきて、手作業での管理に限界を感じました。そこで、ツールの導入を検討しました。

岸木：　初めてのツール導入でしたし、その時点ではまだフィード広告での売上がここまで伸びる確証はありませんでしたから、大きい金額でいきなり投資するのはためらわれました。そのため、スモールスタートできるということは重要でした。
dfplus.ioは料金テーブルが柔軟で、最初は小規模から初められ、管理すべきフィード数が増えた際には少しずつ拡大できる点で、弊社のイメージする活用が出来そうだと思いました。小回りが効く感じが良いですね。

※dfplus.io の料金プランや始め方について、詳しい資料はこちら

岸木：　導入前は、5人がかりで、それぞれのメンバーが30分から1時間かけてフィード更新作業をしていました。それが今では、作業者1人と、チェックするメンバーが1人の、合計2人で済むようになりました。以前は管理しているフィードすべてに対して作業が発生していたのが、dfplus.io を導入したことで、マスターデータ1つを更新すればよくなったためです。
30分から1時間といえば大した時間ではないかもしれませんが、5人が毎週それに費やしていたとすると、累計ではそれなりの工数です。そこをスリム化できました。

山田：　フィード改善に関する提案も行いやすくなりました。以前は、フィードに何か変更を加えたくても、手作業で丸ごと作り直すのはやはりハードルが高かったのです。今ではほとんどのことが dfplus.ioの画面で「ポチ」で済むようになりましたので、積極的にご提案しています。

岸木：　 マスターデータ上に複数混在している訴求ポイントを、dfplus.io上で一度要素ごとに分割し、Criteoなら8文字だからコレとコレを入れよう、とか、このA/Bテストではコレとコレを試そう…のように組み合わせてセットしています。この使い方はトライアル期間中に教えていただいたのですが、良いなと思っています。

また、一部の媒体はカスタムフィードを使っているのですが、任意の項目をスピーディに設定することができる「テキストモード」がすごく便利です。正式対応していない媒体への出稿も全く苦になりません。

そのほか、配信ターゲットごとに、ブロードとリターゲティングとでフィードを分けることもあります。効果を別に計測したいケースや、訴求内容を変えたいときにそうしています。

岸木：　クライアントの顧客の購買行動がWEB上で広がりを見せる中、弊社の持つエリアを重視したプロモーションのノウハウ×フィード広告のノウハウを発揮し、しっかりとクライアントへの提供価値や貢献を増やしていきたいと考えております。例えば、中古不動産売買などはアイテム数が1万件以上あり、まさにフィード広告が主商材になる分野ですので「プライムクロスなら、dfplus.ioを使ってこういう運用ができますよ」と提案していきたいと思います。